Giải pháp nào cải tạo chung cư cũ ở TP HCM?

Đến năm 2020 TP HCM phải cải tạo 50% số chung cư cũ. Tuy nhiên, mục tiêu này khó đạt được khi 10 năm qua TP HCM mới tháo dỡ 32 chung cư cũ.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, trên địa bàn thành phố hiện có 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, tập trung ở các quận: 1, 10, 3, 5, 4. Hầu hết các chung cư này đều bị xuống cấp, trong đó có nhiều chung cư nguy cơ sụp đổ cao. Các chung cư trên được kiểm định là hư hỏng nặng, nguy hiểm, với tỷ lệ chất lượng còn lại nhỏ hơn 55% và xếp loại nguy hiểm cấp D – cấp độ nguy hiểm cao nhất.

Lãnh đạo UBND TP HCM vừa chỉ đạo các sở, ngành và địa phương khẩn trương di dời người dân sinh sống tại 15 chung cư hư hỏng nặng có khả năng sụp đổ bất cứ lúc nào. Mặc dù thành phố nỗ lực mời gọi các đơn vị tham gia cải tạo nhưng trong số 15 chung cư nói trên chỉ có 2 chung cư có chủ đầu tư. Số còn lại vẫn còn hoạt động trong điều kiện xuống cấp nghiêm trọng và đe doạ trực tiếp đến 861 hộ dân.

Theo kế hoạch, đến năm 2020 thành phố phải giải quyết 50% trong số 474 chung cư cũ. Tuy nhiên với tình hình hiện tại thì khó có thể đạt được mục tiêu đề ra bởi trong vòng 10 năm qua thành phố mới tháo dỡ được 32 chung cư cũ, còn việc cải tạo diễn ra rất chậm. Nhiều đơn vị đầu tư đăng ký dự án nhưng rồi "ngâm" không thực hiện.

Mặc dù sống trong tình cảnh nơm nớp lo sợ nguy hiểm, điều kiện cơ sở vật chất xuống cấp, song người dân tại một số chung cư cũ vẫn kiên quyết bám trụ. Một phần vì quen với nơi làm ăn buôn bán, sinh hoạt hàng ngày, phần vì không đủ khả năng tài chính để chuyển đi nơi ở mới nên người dân vẫn chấp nhận sống chung với môi trường dơ bẩn, nhếch nhác, không đủ điều kiện an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Như chung cư Ngô Gia Tự, Quận 10 được xây dựng từ năm 1968, bao gồm 16 lô, mỗi lô có một trệt và ba tầng. Chung cư này được Sở Xây dựng TP HCM xếp loại C, cần được nâng cấp và sửa chữa. Hay như chung cư 155-157 Bùi Viện, phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1 được xây trước năm 1975, gồm 6 tầng, rộng gần 600 m2, hơn 4.000 m2 sàn xây dựng với hơn 60 hộ sinh sống.

"Quan trọng là giá đền bù có hợp lý hay không, đa phần là người dân lao động nghèo, thu nhập thấp, liệu có đủ điều kiện để tái định cư ở căn hộ mới, khang trang hơn hay không” - ông Huỳnh Văn Phong, ngụ tại chung cư Ngô Gia Tự, Quận 10, TP HCM nói.

Về phía doanh nghiệp, phần lớn các công ty địa ốc đều không mặn mà đầu tư vào việc cải tạo chung cư cũ bởi diện tích đất nhỏ nhưng dân số lại đông. Nhu cầu tái định cư tại chỗ của người dân lớn mà không gian có thể bố trí được lại chật hẹp khiến cho việc cải tạo có ít sự lựa chọn hơn. Thực tế là hầu hết các chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đều ở khu vực trung tâm, được kiểm soát chặt chẽ về hệ số sử dụng đất và mức trần giới hạn về dân số. Nếu muốn điều chỉnh quy mô dự án, chủ đầu tư phải mất thời gian lo thủ tục hành chính, ảnh hưởng đến lợi nhuận.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư gặp nhiều vướng mắc liên quan đến thoả thuận giá và phương thức đền bù với người dân đang sinh sống. Có trường hợp thương lượng 5-10 năm nhưng không đạt đủ điều kiện 100% hộ dân đồng ý, khiến cho vốn của doanh nghiệp bị “chôn” một cách lãng phí.

“Nếu chủ đầu tư tham gia bằng nguồn vốn của mình thì họ mong muốn có lợi nhuận hợp lý. Hiện nay cơ chế trong Nghị định 101 còn thiếu quy định về chỉ tiêu dân số, tức cho gia tăng số căn hộ một cách hợp lý để chủ đầu tư có thể thu hồi vốn” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho biết.

Về phía chính quyền, từ nay đến năm 2020 TPHCM cần nguồn vốn khoảng 500.000 tỷ đồng để quy hoạch, phát triển đô thị. Trong số này, thành phố lo được 34,8%, còn lại hơn 60% phải nhờ vào các nhà đầu tư, huy động các nguồn lực trong xã hội tham gia vào thực hiện.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM cho biết dự kiến trong thời gian tới, thành phố có thể cải tạo, sửa chữa 222 chung cư, kinh phí bình quân để cải tạo là 1,1 tỷ đồng/căn. Theo ông Tuấn, hai vấn đề quan trọng trong công tác này là phải đảm bảo nguồn vốn và các quận, huyện cần tập trung khẩn trương hoàn tất các thủ tục có liên quan.

“Chung cư nếu chủ sở hữu là Nhà nước thì ngân sách phải chi, giờ Nhà nước đã bán, căn hộ thuộc sở hữu tư nhân. Ban quản trị và địa phương phải phối hợp tuyên truyền, vận động chủ sở hữu căn hộ tham gia như thế nào để có kinh phí sửa chữa, cải tạo chung cư” – ông Tuấn nói.

Để tháo gỡ khó khăn, lãnh đạo TP HCM cho rằng các quận, huyện phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của từng địa phương để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn để thu hút doanh nghiệp tham gia vào chương trình này.

Theo các chuyên gia, chính quyền phải có cơ chế chính sách để cân đối giữa quyền lợi của nhà đầu tư và người dân, nên xây dựng cơ chế mở để cho nhà đầu tư tự căn cứ theo khung chính sách và tự thỏa thuận với người dân. Nghiên cứu cho phép thiết lập các chỉ tiêu quy hoạch mềm dẻo, trên cơ sở đánh giá rõ áp lực công trình sau khi cải tạo đối với hạ tầng giao thông, môi trường đô thị, đồng thời tăng tính hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Duy Phương/VOV-TPHCM